Djetinjstvo Esther Summerston odvija se u Windsoru, u kući svoje kume, gospođice Barbury. Djevojčica se osjeća usamljeno i često je osuđuje, okrećući se svom najboljem prijatelju, rđavoj lutki: "Savršeno dobro znaš, lutko, da sam budala, pa budi ljubazna, ne ljuti se na mene." Ester želi saznati tajnu svog podrijetla i moli kumu da kaže barem nešto o svojoj majci. Jednog dana gospođica Barbury to ne podnosi i oštro kaže: „Majka te je sramom prekrila, a ti si je postigla sramotu. Zaboravi na nju ... "Jednom, nakon povratka iz škole, Esther se nađe u kući nepoznate važne gospode. Promatrajući djevojku, on kaže nešto poput "Ah!", Zatim "Da!" i odlazi ...

Ester je imala četrnaest godina kad joj je kum iznenada umro. Što može biti gore od siročad dva puta! Nakon sprovoda pojavljuje se isti gospodin po imenu Kenge i u ime izvjesnog gospodina Jarndisa, koji je svjestan tužne situacije mlade dame, nudi je smjestiti u prvorazrednu obrazovnu ustanovu, gdje joj neće trebati ništa i pripremit će se za "obavljanje dužnosti u javnoj areni". Djevojka s zahvalnošću prihvaća ponudu i tjedan dana kasnije, u obilju opremljenog svime potrebnim, odlazi u grad Reading, u pansion gospođice Donny. U njemu studira samo dvanaest djevojaka, a buduća učiteljica Ester, svojim ljubaznim karakterom i željom da pomogne, osvaja njihovu ljubav i ljubav. Ovo je šest najsretnijih godina u njenom životu.

Po završetku studija, John Jarndis (skrbnik, kako ga Esther naziva) identificira djevojku kao pratnju njegove rođake Ade Kleir. Zajedno s mladim rođakom Ade, gospodinom Richardom Karstonom, odlaze na imanje staratelja, poznato kao "Hladna kuća". Nekada davno, kuća je pripadala rođaku gospodina Jarndisa, nesretnom sir Tomu, i zvala se Špijuni. S ovom je kućom povezan gotovo najpoznatiji slučaj takozvanog kancelarkog suda "Jarndis protiv Jarndisa". Kancelarki sud nastao je u doba Richarda II., Koji je vladao od 1377. do 1399. godine za kontrolu zajedničkog prava i ispravljanje njegovih pogrešaka. No, nadi Britanaca za nastup u "Sudu pravde" nisu bile suđene da se obistine: birokracija i zlouporaba dužnosnika doveli su do toga da procesi traju desetljećima, tužitelji, svjedoci, odvjetnici umiru, tisuće papira se nakupljaju, a tužbama nema kraja. Takav je bio spor oko Dharndisovog nasljedstva - dugogodišnje suđenje tijekom kojega je vlasnik Hladne kuće, očajan u sudskim predmetima, sve zaboravio, a njegov se dom propada pod utjecajem vjetra i kiše. "Činilo se da je kuća ispustila metak u čelo, poput svog očajnog vlasnika." Sada, zahvaljujući naporima Johna Jarndisa, kuća izgleda preobraženo, a s dolaskom mladih oživljava se još više. Pametna i razborita Esther predala je ključeve soba i smočnica. Savršeno se nosi s teškim kućanskim poslovima - ne bez razloga, sir John ga nježno naziva Gnjavaža! Život u kući kontinuirano traje, posjete se izmjenjuju s izletima u londonska kazališta i trgovine, primanje gostiju zamjenjuje se dugim šetnjama ...

Njihovi susjedi su sir Leicester Deadlock i njegova supruga, koji su dvadeset godina mlađi od njega. Kako kažu stručnjaci, milady ima "besprijekornu vanjštinu najoštrijenije kobile u čitavoj staji". Sekularna kronika obilježava joj svaki korak, svaki događaj u životu. Sir Lester nije toliko popularan, ali ne pati od toga, jer je ponosan na svoju aristokratsku obitelj i brine se samo o čistoći svog poštenog imena. Susjedi se ponekad susreću u crkvi, na šetnjama, a Esther dugo vremena ne može zaboraviti emocionalno uzbuđenje koje ju je obuzelo na prvi pogled u Lady Deadlock.

Isto uzbuđenje doživljava i mladi zaposlenik ureda u Kengeu, William Gappy: kad ugleda Esther, Ada i Richarda u Londonu na putu do imanja Sir Johna, na prvi pogled se zaljubi u prilično nježnu Ester. Budući da je u onim dijelovima tvrtke, Gappi posjećuje dvorac Deadlock i, zadivljen, zaustavlja se na jednom od obiteljskih portreta. Lice lady Dedlock, koja je prvi put viđena, činovniku se čini čudno poznatim. Ubrzo, Gappi stiže u Hladnu kuću i priznaje Estherinu ljubav, ali dobiva odlučni odbojnik. Zatim nagovještava nevjerojatne sličnosti između Ester i Milady. "Poštuj me svojim olovkom", uvjeri William djevojku, "a što mogu smisliti da zaštitim tvoje interese i nadoknadim tvoju sreću!" Zašto ja ne izviđam o tebi! " Zadržao je riječ. Pisma nepoznatog gospodina koji je umro od prekomjerne doze opijuma u prljavom, jadnom ormaru i pokopan u zajedničkom grobu na groblju za siromašne padaju mu u ruke. Iz tih pisama Guppy saznaje za vezu kapetana Houdona (to je bilo ime ovog gospodina) i lady Dedlock, o rođenju njihove kćeri. William odmah otkriva svoje otkriće s Lady Deadlock, što je dovodi do krajnje sramote. Ali, ne podnoseći paniku, ona aristokratski hladno odbacuje argumente činovnika i tek nakon odlaska uzvikuje: „O, dijete moje, kćeri! Dakle, nije umrla u prvim satima svog života! "

Esther je ozbiljno bolesna od malih boginja. To se dogodilo nakon što se na njihovom imanju pojavila ortačka kći dvorskog službenika, Charlie, koja je postala za Ester zahvalna učenica i odana sluškinja. Ester njeguje bolesnu djevojku i sama se zarazi. Domaćinstva dugo vremena kriju ogledala kako ne bi uznemirile Khlopotunju izgledom okrenutog lica. Lady Deadlock, čekajući da se Esther oporavi, potajno se sastaje s njom u parku i priznaje da je njezina nesretna majka. U stara vremena, kad ju je kapetan Houdon napustio, ona je - kako je bila uvjerena - rodila mrtvo dijete. Je li mogla sugerirati da će djevojka zaživjeti u naručju svoje starije sestre i biti odgajana u potpunoj tajnosti od majke ... Lady Deadlock se iskreno pokaje i moli oproštenje, ali ponajviše - tišinu, kako bi sačuvala poznati život bogate i plemenite osobe i mir suprug. Ester, šokirana otkrićem, pristaje na sve uvjete.

Nitko ne shvaća što se dogodilo - ne samo sir John opterećen brigama, već i mladi liječnik Allen Woodcourt, zaljubljen u Ester. Pametan i suzdržan ostavlja povoljan dojam na djevojku. Rano je izgubio oca, a majka je sva njegova mala sredstva uložila u njegovo obrazovanje. No, bez dovoljno veza i novca u Londonu, Allen ih ne može zaraditi za liječenje siromašnih. Nije iznenađujuće da u prvom slučaju dr. Woodcourt pristaje na položaj brodskog liječnika i dugo odlazi u Indiju i Kinu. Prije odlaska posjećuje Hladnu kuću i uzbuđeno se oprosti od svojih stanovnika.

Richard također pokušava promijeniti svoj život: bira pravno polje. Nakon što je počeo raditi u Kengeovom uredu, na nezadovoljstvo Gappija, hvali se da je vidio slučaj Jarndis. Unatoč Estherinim savjetima da ne stupe u napornu parnicu s kancelarkim sudom, Richard podnosi žalbu u nadi da će tužiti Sir Johna za nasljedstvo sebi i bratu Adi, s kojim je zaručen. On "stavlja sve na kocku što može skupljati", troši na svoje dužnosti i oporezuje male uštede od svoje voljene, ali pravosudna birokracija oduzima mu zdravlje. Tajno se vjenčajući s Adom, Richard se razboli i umre u naručju svoje mlade supruge, nikad ne vidjevši svog budućeg sina.

A oko Lady Deadlock oblaci se skupljaju. Nekoliko nesmotrenih riječi vode redovnog odvjetnika Talkinghorna na tragu njihove tajne. Ovaj ugledni gospodin, čije su usluge velikodušno plaćene u visokom društvu, majstorski posjeduje sposobnost za život i izvršava svoju dužnost bez ikakvih uvjerenja. Talkinghorn sumnja da je Lady Deadlock, odjevena u haljinu francuske sluškinje, posjetila dom i grob svog ljubavnika, kapetana Houdona. Krade pisma Gappiju - tako postaje svjestan detalja ljubavne priče. U prisutnosti četvorice mrtvaca i njihovih gostiju, Talkinghorn priča ovu priču, koja se navodno dogodila određenoj nepoznatoj osobi. Milady shvaća da je došlo vrijeme da otkrije što traži. Odgovarajući na njezine riječi da želi zauvijek nestati iz svog doma, odvjetnik je potiče da i dalje čuva tajnu u ime mirnog Sir Lester-a, koji "i mjesec koji padne s neba neće tako preplaviti" kao što izlaže svoju ženu.

Ester odluči čuvaru otkriti svoju tajnu. Susreće njenu zbunjenu priču s takvim razumijevanjem i nježnošću da je djevojka preplavljena "gorljivom zahvalnošću" i željom da marljivo i nesebično radi. Lako je nagađati da kad joj je John John dao ponudu da postane prava ljubavnica Hladne kuće, Esther se slaže.

Stravičan događaj odvlači je od nadolazećih ugodnih nevolja i dugo je izvlači iz Hladne kuće. Tako se dogodilo da je Talkinghorn prekršio sporazum s lady Deadlock i prijetio da će sir Lestera uskoro otkriti sramotnu istinu. Nakon napornog razgovora s miladyjem, odvjetnik odlazi kući, a ujutro ga pronalaze mrtvog. Sumnja pada na Lady Deadlock. Policijski inspektor Bucket provodi istragu i obavještava Sir Lester o rezultatima: svi dokazi prikupljeni protiv francuske sluškinje. Uhićena je.

Sir Leicester ne može podnijeti pomisao da je njegova supruga "svrgnuta s visine koju je krasila", a on sam pada, pogođen udarcem. Milady, okružena osjećajem, bježi od kuće ne uzimajući nikakav nakit ili novac. Ostavila je oproštajno pismo - da je nevina i želi nestati. Inspektor Bucket preuzima tu uznemirenu dušu i za pomoć se obraća Esther. Oni idu dugim stopama Lady Deadlock. Paralizirani supružnik, zanemarujući prijetnju časti obitelji, oprašta se od bijega i raduje se njenom povratku. Dr. Allen Woodcourt, nedavno vraćen iz Kine, pridružuje se potrazi. Tijekom razdvajanja, još više se zaljubio u Ester, ali nažalost ... Na rešetki memorijalnog groblja za siromašne on otkriva beživotno tijelo njezine majke.

Ester ima dugo, mučno iskustvo onoga što se dogodilo, ali postepeno život uzima svoj danak. Njezin čuvar, saznajući za Allenove duboke osjećaje, plemenito mu je ustupio mjesto. Hladna kuća se prazni: John Jarndis, koji je i skrbnik, pobrinuo se za osnivanje Esther i Allena jednako slavnog manjeg imanja u Yorkshireu, gdje Allen dobiva posao doktora za siromašne. Ovaj je posjed nazvao i Hladnom kućom. U njemu je bilo mjesta za Adu sa sinom nazvanim u čast svog oca Richarda. Za prvi besplatni novac dodaju sobu čuvaru ("bruzhalnya") i pozivaju ga da ostane. Sir John postaje ljubazni čuvar Ade i njenog malog Richarda. Vraćaju se u „stariji“ Hladni dom i često dolaze u Woodcourts da ostanu: jer Ester i njezin suprug sir John zauvijek će ostati njegov najbolji prijatelj. Tako prolazi sedam sretnih godina, a riječi mudrog skrbnika su se obistinile: "Obje su vam kuće drage, ali najstarija Hladna kuća tvrdi da je prva."